Winterdienst richtig organisieren – So vermeiden Sie Haftungsrisiken

Jedes Jahr aufs Neue stellt der Winter Immobilienverwalter vor die gleiche Herausforderung: Wer räumt wann wo? Was passiert, wenn jemand auf ungere umten Wegen ausrutscht? Und wie organisiert man den Winterdienst so, dass er sowohl rechtssicher als auch bezahlbar ist?

Die gute Nachricht: Mit einem professionellen Hausmeisterservice und der richtigen Vertragsgestaltung lassen sich diese Fragen klar beantworten. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige zu Pflichten, Haftung, Kosten und praktischer Umsetzung.

Rechtliche Grundlagen: Wer muss wann räumen?

Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht verpflichtet Eigentümer und Verwalter dazu, öffentlich zugängliche Wege von Schnee und Eis zu befreien. In den meisten Kommunen wird diese Pflicht per Satzung auf die Grundstückseigentümer übertragen.

Das bedeutet konkret: Sie müssen dafür sorgen, dass Gehwege, Eingänge und andere Zugangswege in einem verkehrssicheren Zustand sind – und zwar während festgelegter Zeitfenster. Diese variieren je nach Kommune, typisch sind jedoch:

• Werktags: 7:00 bis 20:00 Uhr
• Sonn- und Feiertags: 9:00 bis 20:00 Uhr

Bei Dauerschneefall gilt das Prinzip der Verhältnismäßigkeit: Es muss mehrfach nachgeräumt werden, sobald es zumutbar ist. Niemand erwartet, dass Sie bei einem Schneesturm sofort jeden Zentimeter räumen – aber Sie müssen regelmäßig kontrollieren und nacharbeiten.

Welche Flächen müssen geräumt werden?

Nicht jeder Quadratmeter Ihres Grundstücks muss zwingend eisfrei sein. Diese Bereiche sind jedoch typischerweise Pflicht:

• Öffentliche Gehwege entlang des Grundstücks
• Hauseingänge und Notausgänge
• Feuerwehrzufahrten und Rettungswege
• Wege zu Müllplätzen und Stellplätzen
• Zufahrten zu Tiefgaragen

Haftung: Was passiert bei Unfällen?

Wer seine Räum- und Streupflichten schuldhaft vernachlässigt, haftet bei Glätteunfällen. Das kann teuer werden: Schmerzensgeld, Behandlungskosten, Verdienstausfall – die Summen können schnell fünfstellig werden.

Wichtig: Sie können den Winterdienst vertraglich auf einen Hausmeisterservice übertragen. Das entbindet Sie aber nicht von der grundsätzlichen Aufsichtspflicht. Sie müssen sicherstellen, dass der beauftragte Service seine Arbeit auch tatsächlich macht – und das sollten Sie dokumentieren können.

So organisieren Sie den Winterdienst professionell

Ein durchdachtes Einsatzkonzept reduziert nicht nur Ihre Haftungsrisiken, sondern auch die Kosten. Diese Prioritäten haben sich in der Praxis bewährt:

Priorität 1: Sicherheitskritische Bereiche

Als Erstes werden Hauseingänge, Notausgänge, Hauptwege und Treppenanlagen geräumt. Diese Bereiche müssen spätestens vor Beginn der typischen Pendlerzeiten passierbar sein.

Priorität 2: Hauptverkehrsflächen

Gehwege entlang des Grundstücks, Zugänge zu Müllstandorten und Stellplätzen folgen als Nächstes. Hier ist das Verkehrsaufkommen hoch, entsprechend wichtig ist die schnelle Räumung.

Priorität 3: Sekundärflächen

Innenhöfe, Fahrradbereiche und weniger frequentierte Wege können später geräumt werden – idealerweise aber noch am selben Tag.

Priorität 4: Parkflächen

Stellplätze, Rampen und Tiefgaragenzufahrten haben die niedrigste Priorität – außer, es handelt sich um gewerbliche Flächen mit hoher Kundenfrequenz.

Was kostet professioneller Winterdienst?

Die Preise für Winterdienst variieren erheblich – je nach Region, Fläche, Steigung und Räumhäufigkeit. Hier die typischen Modelle und Preisspannen (alle Angaben netto):

Abrechnung pro Einsatz

Bei diesem Modell zahlen Sie nur, wenn tatsächlich geräumt wird. Das eignet sich besonders für Regionen mit mildem Klima und geringem Schneefall.

• Kleine Gehwege und Eingangsbereiche: 40–120 € pro Einsatz
• Mittelgroße Flächen inkl. Stellplätze: 80–220 € pro Einsatz

Vorsicht: Bei einem harten Winter mit vielen Schneefällen kann dieses Modell teuer werden. Rechnen Sie mit 15–25 Einsätzen pro Saison in schneereichen Gebieten.

Saisonpauschale

Die Saisonpauschale bietet Planungssicherheit. Sie zahlen einen festen Betrag für die gesamte Wintersaison (typisch Oktober bis März) – unabhängig davon, wie oft es schneit.

• Kleine bis mittlere Objekte: 500–1.200 € pro Saison
• Größere Anlagen: 1.200–2.000 € pro Saison

Vorteil: Priorisierte Verfügbarkeit. Hausmeisterservices planen ihre Kapazitäten besser, wenn sie Saisonverträge haben.

Kombimodell

Manche Anbieter kombinieren eine Grundpauschale (für Vorhaltung und Bereitschaft) mit variablen Kosten pro Einsatz. Dieses Modell ist fair, wenn die Schneemenge schwer vorhersehbar ist.

Kostenloser Download: Streu- und Räumplan

Ein strukturierter Streu- und Räumplan ist das A und O für professionellen Winterdienst. Er definiert klare Zuständigkeiten, Prioritäten und Einsatzfenster – und hilft Ihnen im Schadensfall bei der Dokumentation.

Dokumentation: So sichern Sie sich ab

Im Schadensfall müssen Sie beweisen können, dass Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sind. Eine lückenlose Dokumentation ist daher Gold wert.

Einsatztickets mit Zeitstempel

Jeder Räumeinsatz sollte dokumentiert werden: Wann wurde wo geräumt? Welches Material wurde eingesetzt? Idealerweise mit digitaler Bestätigung oder Unterschrift des Hausmeisterservice.

Foto- und GPS-Belege

Moderne Hausmeisterservices arbeiten mit Apps, die automatisch GPS-Daten und Zeitstempel erfassen. Fotos vom geräumten Zustand sind ein zusätzliches Beweismittel.

Kontrollprotokolle

Führen Sie Protokolle über Kontrollgänge und Nachstreuungen. Das zeigt, dass Sie Ihrer Aufsichtspflicht nachgekommen sind.

Vertrag mit Hausmeisterservice: Darauf sollten Sie achten

Ein guter Winterdienst-Vertrag regelt alle wichtigen Punkte klar und eindeutig. Diese Aspekte dürfen nicht fehlen:

• Leistungsbeschreibung: Welche Flächen werden geräumt, in welcher Priorität?
• Einsatzzeiten: Ab wann muss geräumt sein? Wie wird bei Dauerschneefall nachgeräumt?
• Alarmierung: Wie erfolgt die Benachrichtigung bei Schneefall? Wer ruft wen an?
• Dokumentation: Welche Nachweise werden geliefert? In welcher Form?
• Haftung und Versicherung: Wer haftet bei Unfällen? Nachweis der Betriebshaftpflicht?
• Vertretungsregelung: Was passiert bei Krankheit oder Urlaub des Hausmeisters?
• Preis und Abrechnung: Pauschale, pro Einsatz oder Kombi? Wann wird abgerechnet?

"Ein guter Vertrag verhindert Missverständnisse. Investieren Sie die Zeit in eine präzise Leistungsbeschreibung – das spart später Ärger und schützt beide Seiten."

Weiterführende Informationen

Mehr zum Thema Hausmeisterservice und Kosten finden Sie in diesen Artikeln:

• Hausmeisterservice Kosten 2025 – Preise & Stundensätze im Überblick
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Häufig gestellte Fragen

Wer haftet bei Glätte?

Grundsätzlich haftet derjenige, der seine Räum- und Streupflichten schuldhaft verletzt – also in der Regel der Eigentümer oder Verwalter. Sie können diese Pflicht vertraglich auf einen Hausmeisterservice übertragen, bleiben aber in der Aufsichtspflicht. Das heißt: Sie müssen kontrollieren, dass der Service seine Arbeit macht, und das sollten Sie dokumentieren.

Pauschale oder Abrechnung pro Einsatz – was ist besser?

Das hängt von Ihrer Region ab. In schneereichen Gebieten (Alpenvorland, Mittelgebirge) ist eine Saisonpauschale meist günstiger und bietet Planungssicherheit. In milderen Regionen kann die Abrechnung pro Einsatz Geld sparen. Kombimodelle sind ein guter Mittelweg.

Ab wann muss geräumt werden?

Das regeln die kommunalen Satzungen. Typisch sind Räum- und Streuzeiten von 7:00 bis 20:00 Uhr an Werktagen und 9:00 bis 20:00 Uhr an Sonn- und Feiertagen. Bei Dauerschneefall muss mehrfach nachgeräumt werden, sobald es zumutbar ist.